Open closed district is a wise decision-sql2005安装图解

Open the closed area is a wise decision of the opinion leaders of sina finance column (WeChat public kopleader) columnist Yang Hongxu open area, the local government (selling place), developers (developers), Planning Institute (Design), property buyers (the owner) and other parties, is a completely new thing all of a sudden, to do this, ideas, techniques, concepts, which can all of a sudden change in place? Reasonable practice should be: first small-scale pilot, accumulate experience slowly spread. Open the closed area is a wise decision if one day, no cell wall, no guard, no roadside parking spaces, not a property company, no industry, no clubs, no small garden, not a small slide, how would you feel? The people living inside were uncomfortable, and the people living outside were uncomfortable! People feel different, because people in this society, always play different roles, of which the owners and non owners, is the two role. "A number of opinions" of the CPC Central Committee and the State Council on Further Strengthening the administration of planning and construction of the city recently issued, this is the supporting documents restart after a lapse of 37 years the city central work conference, the "road map" in 13th Five-Year or even longer Chinese city development outline "". The "opinion" is very long, including the provisions of city planning in China: the pursuit of scale, effectively saving the area can not, therefore put forward to promote China’s new residential district, in principle no longer closed residential construction. The built residential district and unit courtyard should be opened step by step to realize the publicity of the internal road, solve the problem of traffic network layout, and promote the use of land. In addition to establish a "city road layout concept of narrow road, road network, road network system construction of expressway, primary and secondary roads and branch reasonable gradation. This news came out, immediately in the whole society pan fried, not a new cell wall was built, the old district will gradually break through the wall, the existing residential life, which caused a huge impact. Imagine, ten years, twenty years later, the district all open scene, is not it strange? From yesterday to today, many people commented, there are also many articles of this, Yang also talk about their views on it. Overall: the decision is wise, the direction is right, the road is rough. New residential area is not closed, slightly easier. But it is difficult to open the residential area and unit courtyard! To go through this path, must put the following ten "stumbling block", a one. 1, legal barriers, how to break through? China is committed to becoming a legal country. The future of the new homestead transfer, the government in the transfer time, can set pre conditions, the development and construction of open area, it is the interests of buyers, it does not contain the relevant public area. However, built commodity residential areas, belongs to all the owners of private property, including pool area roads, clubs, by 2007 the introduction of the "property law" protection. No obligation to open up to the outside world. And now to get rid of the walls of these communities, then should first seek, from the law stand feet! 2. Owners’ rights and interests, such as the owners’ rights and interests.

开放封闭小区是一个英明决策   文 新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭   开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位?合理的做法应是:先小范围试点,积累经验后慢慢铺开。 开放封闭小区是一个英明决策   假如有一天,小区没了围墙,没了门卫,没了路边车位,没了物业公司,没了业委会,没了会所,没了小花园,没了小滑梯,你会有何感受?   住在里面的人不舒服,住在外面的人很舒服!人与人的感受不同,因为人在这个社会上,总在扮演不同的角色,其中业主和非业主,就是两种角色。   《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。   《意见》很长,包括这段规定:我国城市规划追求规模,不能有效节约面积,因此提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。   这个新闻出来之后,立即在全社会炸了锅,新小区不建围墙,老小区将逐步破墙,这将对现有的小区生活,造成巨大的影响。想象一下,十年、二十年之后,小区全都开放的情景,是不是感到有些不可思议?   从昨晚到今天,很多人发表了评论,也有很多文章分析此事,老杨也聊聊自己的看法吧。总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。新建小区不封闭,稍容易些。但已有住宅小区和单位大院要打开,比较难!   要想走通这条路,必须把下面十只“拦路虎”,一个一个的干掉。   1、法律障碍,如何突破?   中国正在致力成为法制国家。未来新出让的宅地,政府在出让的时候,完全可以设定前置条件,开发建设成为开放式小区,则购房者的权益当中,也就不含相关公共面积了。   但是,已建成的商品住宅小区,属于全体业主的私有财产,包括公摊面积的道路、会所等,受2007年出台的《物权法》保护。没有义务对外开放。而现在要破除这些小区的围墙,那么,应首先谋求,从法律上站得住脚!   2、业主权益,如何补偿?   正如上述,已建成的商品住宅小区,属于业主私有财产。但退一步讲,按法律规定,在特定情况下,政府也有权力干预私有财产,比如为了修地铁,有权拆迁相关房屋。   《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。   这也就意味着:如果政府一口咬定,破除已建小区的围墙,属于“公共利益的需要”,那么也就不算违法行为了。果真这么干,则接着又会产生另外一个问题,物权法还规定:征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。   那么,该如何对业主进行补偿?标准如何设定?众所周知,拆迁私人房屋,补偿标准远高于市场价,所以在中国有类土财主叫“动拆迁户”,还有类潜在的大土财主叫“钉子户”。但是,那是个人为了私人权益拼搏的结果。为了一个小区的集体权益,业主们还会为了更高的拆迁费,而集体拼搏吗?也不好说噢。   3、居民安保问题,如何解决?   安保问题,是业主们最关心的问题。现有小区,有保安,有围墙,而且中高档小区的围墙上面,还设有铁丝网、电网(平时不知是否真有电,呵呵)。自然大大降低了居民被盗的可能性。   以后没了围墙,小偷可能大大的方便了。其实,就中国当前的国情,即便是有围墙、有保安的小区,底层和顶层的居民,也会装防盗网。那些小区档次低或没有保安的小区,则可能从一楼至顶楼,家家都装防盗窗,家家都像鸟笼。   4、停车乱来,如何防范?   当前,我国的汽车数量,呈爆炸式增长。不必看一二线城市,也不必说三四线城市,连县城、镇、乡下,都已经满大街是小车。   那么,怎么停车?其实多数小区,晚上道路上停满了车,仅能容一辆车单行、遇到对面来车,就发愁如何避车!很多大城市的市中心,车子不仅占满小区内部,连小区外面的道路也停满了,北京尤其是如此。   因此,我担心的一点是,一旦小区围墙打开,在市区,尤其是市中心地区,势必造成停车的混乱场景,不分小区,没有保安指挥。算了,想想都头大。   而那些高档小区就更惨了,原本都有地下车库,地面停车较少,而一旦打开围墙,地面道路晚上必定停满车。   5、苦逼的富人,只能移民了吗?   打开小区围墙,最受伤的一群人:富人;次受伤的一群人:中产。而对于中低收入群体,中低档次小区,没有明显负面影响,反而有正面影响。   豪宅小区、高档小区,非常注重小区环境、安全性、私密性。围墙一打开,不就全完蛋了吗?不信,你把大陆最贵的公寓豪宅小区,上海陆家嘴的汤臣一品的围墙打开试试。   当然,纽约也有很多高档公寓,而且近几年一直在建“细高个”的公寓豪宅。但说老实话,更多的纽约富人,不是住在公寓中,而是住在郊区别墅,长岛都听说过吧。   而我国,早在2003年,就出台政策,严禁出让“别墅用地”;2010年又出台政策,严禁出让“容积率低于1的宅地”。好吧,谁能告诉我:以后中国的富人,还能安心、舒心的住在哪里?老杨并非嫌贫爱富,没有富人的国家,是没有前途的,连邓爷爷都说:让一部分先富起来!   6、宅地出让方式,如何调整?   不再建设封闭住宅小区,那么未来的宅地出让,必定会调整方式。比如,土地出让的地块规模,将会大幅的变小,以往几十万平米、上百万平米,甚至上千万平米的大盘,将再也看不到了。   宅地出让的最小单位,将以幢为主,规划红线可能缩减至一幢楼的周边。由此可见,地方政府的土地部门,以后要大量增加人手了。而开发商们,也会相当头痛。尤其是习惯了做大盘的开发商,如碧桂园。当然,还有做高档盘的开发商,如星河湾。还有港商,噢,想起来,李嘉诚早就开始撤退了。   7、房产税立法,可能再添麻烦!   房地产税立法正在推进,当然,由于中央急于去库存,这事得缓一缓了。那么,小区开放与房产税有何关系?关系可大了!   作为城市运转的重要“细胞”,小区是个自治体,为政府解决了很多麻烦。未来将小区开放,则小区自治体的社会管理功能收缩,地方政府必须“补位”,比如治安、保洁等。   小区衰落,社区(街区)崛起。小区靠小区居民的物业费运转,那社区靠什么费运转?发达国家为什么能够形成美好的开放式社区?为什么能够形成合理的贫富分区?   原因有很多,其中之一,与物业税(房产税)有关。也就是高档社区的居民,向政府交纳比较高的物业税,从而使地方政府(基层政府),有较多的钱,为这个社区提供高水平的学区、安保、保洁等。与之相反,低档社区居民,所缴物业税较少,享受的公共服务也少。   小区消失之后,中国居民的小区物业费少交或不交了,但社区费(物业税、房产税)谁来缴?怎么缴?难道会像当前正在进行房产税试点的上海与重庆:规定所收的房产税用于住房保障?联洋与碧云(上海)的业主们,是不是正浑身冒冷汗呢,呵呵。   8、汽车扰民,怎么办?   小区打开之后,几乎每幢楼,都会邻近至少一条马路,而且小马路数量暴增。但中国的亿万司机们,很多仍未养成遵守交通规则的习惯,或者说社会公德水平有待提高。   比如乱摁喇叭现象,必定会扰民。另外,很多司机开车不规范,不愿让行人先过路口(跟欧美大不相同!),小区打开之后,居民区中步行、过路口的老人、小孩子的人身安全,不能不让人担心。   9、贫富杂处,如何协调?   记得大概十年前,曾有一阵子社会上热议“该不该贫富分区”。任志强当时提出:“我没有责任替穷人盖房子,房地产开发商只替富人建房”,好像是话题的源头。冯仑表示,曾经有房地产商尝试过富人和穷人“混搭”的模式,“但还没有成功的案例”。   看欧美国家,富人区和穷人区的形成,比如曼哈顿有著名的富人区,也有哈林区那样的穷人区,既是城市发展的历史必然,又是市场化选择的结果。   而当前的中国城市与住区现状,情况比欧美要复杂得多。整片新开发的城区,比如新城新区,或市区某个大板块,容易形成档次相近的很多小区,从而形成一个居民层次接近的大社区。比如上海的古北社区、联洋社区、碧云社区、新江湾城等,都是偏高档的社区。   但在上海主城区以内,还存在着:一边是中低档次的工人新村、老公房小区,另一边却是近几年开发的高档小区(高地价必然导致高档楼盘),而这些工人新村、老公房小区,暂时不符合旧城改造和拆迁的标准(上海为二级以下旧里)。其他大城市,也多存在这一现象。   那么,如果这些低、中、高档小区杂处、低、中、高收入群体杂处的片区,一旦全都将小区围墙打开,其结果就会形成非常棘手的贫富混居问题,如果政府缺乏有效的管理手段、协调机制,则必然导致这些片区中的高收入群体,慢慢撤离出去,他们更愿意搬至联洋和碧云这种环境统一、居民收入同质的大社区。   10、一刀切合适吗,如何把握推进节奏?   最后一只拦路虎,谈谈新政实施的方式与节奏。政策规定:“原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。   显而易见,针对新建小区和已有小区,政策采取和分类指导,区别对待,这是合理的。但对于新建小区,“原则上不再建设封闭住宅小区”,则有些一刀切的味道。也即对于全国各地小区,以后只要是新建的,没有特殊原因,都得建成开放小区。   老杨觉得,开放式小区,对于地方政府(卖地方)、开发商(开发方)、规划院(设计方)、购房者(业主方)等各方来说,都是个全新的事物,一下子全都要这么干,理念、技术、观念,哪能一下子全都转变到位?这难度,也未免太大了吧。合理的做法应是:先小范围试点,积累经验后慢慢铺开。   对于已建成的小区和大院,逐步打开,就相对前者合理一些。但也要分类指导、先后有别。老杨建议:破墙理应“先公”“后私”。机关、事业等公共单位大院,要率先破墙,等积累一定经验之后,再进行居民小区(涉及民众私有财产)的试点,慢慢展开。   最后,重申一下老杨观点,总体看来:决策英明,方向正确,道路坎坷。上述十只拦路虎,必须一个一个的干掉,如果没有武二郎的能耐,这个决策的英明程度,就得大打折扣,难以走到道路的成功终点!   万事开头难,国内已有开发商和政府在尝试吃螃蟹了。比如北京沿海赛洛城小区(见下图),再如上海万科在上海浦东的万科翡翠公园。去年9月成都提出“大成都建小街区”的概念。今年1月,四川省提出:新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。   写到最后,老杨想起一件小事。当老杨还是小小杨的时候(小学),80年代中期,我们村里要“冲路”,也就是村长想多捞些政绩,在全县(也可能是全乡,记不清了)率先改革:把原生态的村庄中占位混乱的房子,按正南正北几条街、正东正西几条街,进行道路规划和宅基地,凡是围墙、院子或房屋阻挡了规划路的,全都要拆掉。   挡着路的人家,当然不乐意被拆迁了,那时好像也没什么拆迁费。很不幸,我家院子也是拆迁对象。至今还记得,有一天,一群肌肉发达的拆迁队(本村伙同外村的一帮地皮赖蛋)终于来到我们家,在墙外抡起家伙扒墙,我大哥和老爹怒火冲天的阻挡,卵用无。   最后一段墙被拆了,临墙的几株好看的月季和结果总是很少的萄葡架,完蛋了。后来,被截断后的门楼,当然也没用了,我们自己拆了。再后来,记不清了,几年后又换了新宅基地,建了新房。   童年,好长一段时间,曾为这事很生气。但事后很多年,我们村一直是县里的文明村,房屋布局整齐,道路直且宽,确实造福了村民。   新事物的出现和发展,总是建立在摧残旧事物的基础之上。很多时候,时间会改变人们的观念。   但愿,此次国家推广街区制,能以尽量小的社会代价,换来尽量大的民众福祉。20-30年后,再来看效果吧。   (本文作者介绍:上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)   本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。相关的主题文章: